Vertragswidriges Verhalten kann für Mieter unangenehme Folgen haben – bis hin zur Kündigung. Doch in der Regel ist ein einmaliger Ausrutscher, zum Beispiel eine Feier, die etwas zu lang und etwas zu laut wurde, dafür kein hinreichender Grund. Bevor der Vermieter die Kündigung ausspricht, muss er die Mieter durch eine Abmahnung dazu auffordern, ihr Verhalten zu ändern.
Eine Abmahnung ist also die schriftliche oder mündliche Aufforderung, ein vertragswidriges Verhalten zu unterlassen. Erst wenn die Mieter darauf nicht reagieren, kann der Vermieter kündigen oder auf Unterlassung der vertragswidrigen Handlung klagen. Aber: Eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung ist immer dann möglich, wenn die Vertragsverletzung so schwerwiegend ist, dass es für den Vermieter unzumutbar ist, die Mieter weiterhin im Haus zu behalten – etwa bei Androhung körperlicher Gewalt.
Abstandszahlungen sind der Schrecken aller Wohnungssuchenden, die kein gut gefülltes Sparbuch in der Hinterhand haben. Denn in Zeiten der Wohnungsnot bereichern sich manchmal auch MieterInnen schamlos an ihren NachmieterInnen. 5.000 Euro oder gar mehr werden da in Ballungszentren teilweise für abgenutzte Teppichböden oder Möbel, die nur noch für den Sperrmüll taugen, verlangt. Manche lassen sich gar für das bloße Freimachen der Wohnung kräftig entlohnen.
Seit dem 1. September 1993 ist dem ein Riegel vorgeschoben. Zahlungen für das bloße Ausziehen hat der Gesetzgeber für unzulässig erklärt. Lediglich nachgewiesene Umzugskosten darf ein auszugswilliger Mieter von seinem Nachfolger verlangen. Auch Vermieter dürfen selbstverständlich kein Geld für das bloße Vermieten verlangen, außer Miete und Kaution, versteht sich.
Kaufverträge über zurückgelassene Einrichtungsgegenstände sind unwirksam, wenn der Preis in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Gegenstände steht. Die Rechtslage ist also klar, schwieriger ist die Beweislage. Denn natürlich müssen NachmieterInnen erst einmal zahlen, wenn sie die Wohnung haben wollen. Und natürlich müssen die NachmieterInnen beweisen, wie viel sie wofür gezahlt haben. Also: Quittung geben lassen! Zeugen hinzuziehen! Die Einrichtungsgegenstände fotografieren! Denn welcher Wohnungssuchende hat schon Geld zu verschenken?
MieterInnen sind berechtigt, aber nicht verpflichtet, ihre Wohnung zu bewohnen. Eine längere Abwesenheit (wegen Kur, Urlaub, Krankenhaus-, Auslands- oder Gefängnisaufenthalt) verstößt also nicht gegen den Mietvertrag. Folgende Punkte müssen aber gewährleistet sein:
- weiterhin pünktliche Mietzahlungen;
- Vertretung für Treppenhausreinigung und Schneefegen;
- ausreichende Beheizung im Winter, damit die Leitungen nicht einfrieren;
- Schlüssel bei Nachbarn/Bekannten hinterlegen, damit die VermieterInnen bei Schäden in die Wohnung kommen
- Notfalls können vorübergehend Freunde/Bekannte in die Wohnung aufgenommen werden. Dies stellt keine Untervermietung dar.
Damit die Kostenmiete für Sozialwohnungen in einer für die MieterInnen tragbaren Höhe bleibt, werden dem Vermieter aus öffentlichen Mitteln Darlehen bzw. Zuschüsse gewährt.
Die einzelnen Bundesländer erlassen jährlich Wohnungsbauförderungsbestimmungen, in denen die Gewährung dieser Aufwendungsbeihilfen geregelt sind.
Die Darlehen, die über einen längeren Zeitraum bewilligt werden (zum Beispiel 12 Jahre), verringern sich in bestimmten Intervallen (zum Beispiel alle zwei Jahre) um ein Drittel ihres Ursprungsbetrags. Der Vermieter darf dann die Miete entsprechend den gesetzlichen Vorgaben für Sozialwohnungen erhöhen.
Nach Ablauf einer Förderstufe wird auch eine Einkommensprüfung der BewohnerInnen vorgenommen. Wenn sich herausstellt, dass die MieterInnen die für sozialwohnungsberechtigte vorgeschriebene Einkommensgrenze um mehr als fünf Prozent überschreiten, können die Aufwendungsbeihilfen noch weiter verringert werden oder – bei mehr als 40 Prozent – auch ganz wegfallen.
Auch Späherameisen rechtfertigen keine Mietminderung
Ein halbes Jahr lang hatte ein Kölner Mieter Ameisen in seiner Wohnung gezählt, alles aufgelistet und die Miete gekürzt. Insgesamt waren von Juni bis November an 17 verschiedenen Tagen 24 Ameisen in seiner Wohnung. So fand er im Juni an sieben Tagen ein bis zwei Ameisen, im Juli waren die Ameisen an drei Tagen da, im August an zwei Tagen und an einem Tag im September waren es plötzlich schon drei Ameisen und im Oktober an einem Tag sogar vier. Im November kam zwar nur eine Ameise, aber an drei Tagen.
Kein Grund, die Miete zu mindern, meinte das Amtsgericht Köln (213 C 548/97), da dies eine völlig unerhebliche Beeinträchtigung sei.
Auch das Mieterargument, bei den einzelnen Ameisen handele es sich um Späherameisen, die eine Vorhut für eine Besiedelung bilden, erbarmte das Gericht nicht. Erst wenn die Ameisen die Wohnung wirklich besiedelt hätten, könnte man neu über die Frage Wohnungsmangel oder nicht nachdenken.
Wann die Miete tatsächlich gemindert werden darf, kann man in der Mieterbund-Broschüre „Wohnungsmängel und Mietminderung“ nachlesen sie ist bei allen örtlichen Mietervereinen erhältlich.